• El proyecto que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI) contempla mecanismos para facilitar el acceso a créditos hipotecarios de hasta 30 años y con un pie de 10%. ¿Qué significarían estas condiciones para quienes hoy están postergando la compra de una vivienda? Experto en inversión inmobiliaria explica sus potenciales beneficios, cómo se complementan con el subsidio al crédito hipotecario y, qué deberían evaluar los compradores antes de asumir una deuda de largo plazo.
Comprar una vivienda puede estar un poco más cerca para quienes hoy enfrentan una de las principales barreras de acceso al mercado inmobiliario: reunir el pie y cumplir con una renta que permita asumir el dividendo mensual.
En septiembre, el Gobierno presentó un proyecto que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI), iniciativa que contempla un aporte estatal de hasta US$2.000 millones y mecanismos para facilitar el acceso a créditos hipotecarios de hasta 30 años y con un pie de 10%. El objetivo planteado es contribuir al financiamiento de unas 150 mil viviendas durante cuatro años.
De concretarse estas medidas, el escenario podría abrir nuevas posibilidades para personas que cuentan con capacidad de pago, pero que hasta ahora no han podido reunir un pie mayor o cumplir con las condiciones de financiamiento.
“Esto es una buena noticia porque al final es conectar lo del FONAVI con el subsidio hipotecario que ya existe. El aumento del valor máximo de las viviendas elegibles a 6.000 UF y la extensión del beneficio hasta 2028 amplían significativamente el universo de propiedades al que pueden acceder los compradores en Chile”, explica Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo.
Menor pie: una barrera de entrada más baja
Uno de los principales efectos de un financiamiento con 10% de pie sería reducir el monto de ahorro que una persona necesita reunir antes de comprar.
Sin embargo, para Barrientos, el beneficio no debe analizarse únicamente como la posibilidad de poner menos dinero inicialmente. También importa cómo esa decisión afecta el dividendo, el costo total del crédito y la capacidad financiera del comprador.
“Esto va a ser un fondo que se va a articular con los bancos para poder seguir subsidiando esa tasa o el pie. Los beneficios tendrán continuidad y eso es buenísimo”, sostiene.
La medida se suma a un escenario en que el subsidio al crédito hipotecario ya permite acceder a una tasa menor y contempla una garantía estatal que puede facilitar el financiamiento y reducir el pie, siempre sujeto a la evaluación de cada institución financiera.
Además, el aumento del valor máximo de las viviendas que pueden acogerse al beneficio desde 4.000 a 6.000 UF amplió considerablemente el universo de propiedades potencialmente disponibles para los compradores.
“Al subir el límite a 6.000 UF se abren nuevas alternativas en comunas como Ñuñoa, Providencia, La Reina, Macul y Las Condes. Eso beneficia también al FONAVI, porque permite que estas herramientas se complementen”, señala el experto.
¿Podría ser un mejor momento para comprar?
La combinación entre una tasa subsidiada, un menor pie y plazos de hasta 30 años podría mejorar las condiciones de acceso para quienes hoy están esperando.
Una tasa más baja tiene un efecto directo sobre el dividendo mensual y, por lo tanto, también sobre la renta necesaria para acceder al financiamiento. En la práctica, esto puede permitir que personas que antes no calificaban puedan hacerlo.
Pero Barrientos advierte que acceder a un crédito no significa necesariamente que sea conveniente comprar cualquier propiedad.
“La gente confunde acceso con conveniencia. Que ahora te presten dinero no significa que este sea tu negocio”, plantea.
Por eso, el nuevo escenario debe entenderse como una oportunidad para quienes tienen capacidad de pago y encuentran una propiedad que responde a sus necesidades o estrategia, pero no como una razón suficiente para endeudarse.
30 años: ¿una ventaja o un mayor costo?
Un plazo de 30 años puede tener una ventaja evidente: permite distribuir la deuda durante un período más extenso y, dependiendo de las condiciones del crédito, reducir el dividendo mensual respecto de un préstamo a menor plazo.
Sin embargo, también implica mantener la deuda durante más tiempo y, en términos generales, pagar más intereses a lo largo de la vida del crédito.
“Hay que diferenciar una compra de vivienda propia de una de inversión. Para el inversionista el negocio es financiero y la amortización del crédito viene mayormente por los ingresos por arriendo. Así que para el inversionista que busca capitalizar el dividendo más bajo en relación al arriendo percibido, siempre será prioridad cuidar su flujo de caja. En la vivienda propia es al revés, ya que es el propietario quien paga los intereses”, explica Barrientos.
En este punto, poner un pie mayor tampoco necesariamente es sinónimo de una mejor decisión financiera.
“Hay un mito que cuesta caro: ‘más pie es más seguro’. El pie que pones de más es plata que sale de tu capacidad de comprar la siguiente y/o cuidar tu liquidez. Poner 30% por reflejo, sin haber hecho la matemática, no es prudencia: es costo de oportunidad”, sostiene.
La clave, plantea, es encontrar un equilibrio entre el monto inicial, el nivel de endeudamiento y la liquidez que conserva el comprador después de concretar la operación.
¿Qué debería calcular una persona antes de firmar?
Frente a un crédito a 30 años y con un pie menor, Barrientos recomienda considerar al menos cuatro variables:
1. La capacidad real de pago: no basta con que el banco apruebe un determinado monto. El comprador debe evaluar si podrá asumir el dividendo de manera sostenible frente a eventuales cambios en sus ingresos o gastos.
2. El costo total del crédito: un dividendo más bajo puede ser atractivo, pero un plazo más largo puede significar un mayor pago de intereses durante toda la vida del préstamo. Dependerá del fin de la compra para determinar cuánto pesa esta variante.
3. La liquidez disponible después del pie: utilizar todos los ahorros para aumentar el pie puede dejar al comprador sin margen para enfrentar gastos asociados a la compra, emergencias u otras necesidades.
4. La calidad de la propiedad: especialmente cuando se trata de una inversión, la tasa y el subsidio no deberían ser los únicos factores considerados. Ubicación, demanda, potencial de plusvalía, gastos comunes y posibilidad de arriendo también forman parte de la ecuación.
“El subsidio baja tu dividendo. No mejora la propiedad. No cambia la ubicación, no cambia la demanda de arriendo del barrio, no cambia la calidad del edificio ni la plusvalía de la zona. Estás optimizando el costo del crédito, que es una sola de las variables”, advierte Barrientos.
Un mercado que podría recuperar dinamismo
Más allá del efecto directo sobre quienes buscan comprar una vivienda, la combinación de estas medidas también podría contribuir a una recuperación de la actividad inmobiliaria.
Si más personas logran acceder a financiamiento, aumenta el universo de potenciales compradores, lo que puede favorecer la demanda y, con ello, la reactivación de un mercado que durante los últimos años ha enfrentado mayores restricciones de financiamiento.
“Si lo llevamos desde el punto de vista para el inversionista, el mercado se está reactivando. Para nosotros, los inversionistas, un mercado reactivo es plusvalía”, afirma el CEO de Gen Proactivo.
Para el comprador, sin embargo, esta eventual recuperación no debería traducirse en apurarse a cerrar una operación.
El nuevo escenario puede representar una oportunidad, pero la recomendación es partir por la capacidad financiera y el objetivo de compra, y recién después evaluar qué instrumento de financiamiento resulta más conveniente.
“Va a haber mucha gente que va a comprar porque hay subsidio. Eso es dejar que el beneficio elija tu propiedad. La lógica debería ser al revés: primero definir qué vivienda necesitas, cuánto puedes pagar y qué nivel de deuda puedes asumir, y después utilizar los beneficios disponibles como una herramienta para hacer viable la compra”, concluye Barrientos.
(Fuente: elobservatodo.cl)
