En los últimos 5 años, los requisitos familiares para obtener un crédito han aumentado de forma radical.
Los últimos años han sido especialmente duros para quienes buscan financiar una vivienda con crédito hipotecario. Desde fines de 2019, el mercado cambió de forma estructural: subieron las tasas, aumentaron los precios de las viviendas y la banca elevó las exigencias de renta mínima.
En 2020, un préstamo tipo para una vivienda de UF 4.000, con 20% de pie y 20 años de plazo, implicaba un dividendo cercano a $520.000 mensuales. Hoy, bajo las mismas condiciones, ese pago equivaldría a unos $712.000, considerando que “los dividendos han crecido 37% en cinco años”, explica Felipe García, director para Cono Sur en Tinsa by Accumin. En línea con ese encarecimiento, la renta familiar mínima exigida para ese mismo caso pasó de $2.080.000 a $3.140.000 en cinco años (+50%). Para viviendas de UF 5.000, la renta exigida saltó de $2.600.000 (2020) a $4.250.000 (2025), un alza de 63%.
¿Por qué ocurrió? Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, indica que “como consecuencia del aumento sustancial en los dividendos en los últimos cinco años, las instituciones financieras aumentaron proporcionalmente la renta exigida”. A ello se suman condiciones macro y de mercado: “los retiros de fondos de pensiones y una mayor presión del Fisco en el mercado de préstamos redujeron la disponibilidad de créditos, lo que permite a los bancos ser más selectivos”. Además, “en los últimos cinco años se ha generado un alza en el precio de la vivienda del orden del 7%, y necesariamente la renta real debe subir en esa misma proporción”, añade. El problema: los sueldos reales solo aumentaron 3% en el período, informa el Diario Financiero.
El encarecimiento se refleja también en las tasas. Según el Banco Central, la tasa promedio para créditos de vivienda era 2,28% en agosto de 2020, subió de forma progresiva hasta un peak de 5,21% en diciembre de 2023, se mantuvo alta en 2024 y este año promedia 4,36%. Aun así, Santiago Truffa, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, matiza: “mirando diez años, la tasa actual se ha normalizado y no está extremadamente alejada del promedio; el período de tasas muy bajas fue la excepción”.
Las nuevas barreras también tienen una arista conductual. “Los bancos están siendo más exigentes por el comportamiento crediticio. Por ejemplo, menores de 25 años tienden a no tener buen historial; antes, con 22 años se podía acceder a una hipoteca, hoy no, por la baja educación financiera”, apunta María José Hodgson, gerenta general de Bet4Home. En la misma línea, Jorge Berríos, de la FEN–Universidad de Chile, resume: “los sueldos se aplanaron y el valor de los préstamos se disparó”.
(Fuente: adnradio.cl)
