En 2025 se otorgaron 61.575 créditos hipotecarios, un 14% menos que el año anterior, muy lejos del peak de 136 mil operaciones en 2020.
Un escenario cada vez más restrictivo enfrenta el mercado hipotecario en Chile, luego de varios años de contracción que han reducido de forma significativa el acceso al financiamiento para la vivienda. La situación quedó en evidencia tras las últimas cifras del sector, que muestran una fuerte caída en la cantidad de créditos otorgados y un cambio estructural en las condiciones de acceso para las familias.
Tal como consignó El Mercurio, durante 2025 se registraron 61.575 créditos hipotecarios bancarios, lo que representa una baja de 14% respecto al año anterior, según datos elaborados por Tinsa by Accumin en base a cifras de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). El descenso es aún más pronunciado al observar el comportamiento mensual: en enero, el flujo de hipotecarios cayó un 40% anual, alcanzando apenas 3.574 operaciones.
Se trata de un retroceso significativo si se compara con la década anterior. Entre 2013 y 2019, el mercado se mantuvo relativamente estable, con entre 100 mil y 115 mil operaciones anuales. En 2020, en tanto, se alcanzó un peak histórico cercano a las 136 mil colocaciones, impulsado por tasas de interés en niveles mínimos y una alta liquidez en el sistema financiero.
Del auge al ajuste
El cambio de ciclo comenzó a hacerse evidente a partir de 2022 detallan los expertos, cuando la inflación, el aumento de las tasas de interés y el encarecimiento sostenido de las viviendas modificaron drásticamente las condiciones del mercado. Desde entonces, los flujos de créditos hipotecarios han caído por debajo de las 100 mil operaciones anuales, marcando una tendencia a la baja que aún no logra revertirse.
Jorge Berríos, director académico del Diplomado en Finanzas Unegocios de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, explica que el auge previo estuvo fuertemente influido por condiciones excepcionales. “La construcción y el sector inmobiliario tuvieron un peak muy alto dada la baja de tasas de interés. Hay que considerar que tuvimos una tasa de política monetaria en 0,5 anual, por lo tanto, hubo un impulso muy fuerte por muchos años”, señala.
Sin embargo, ese escenario cambió abruptamente. El académico sostiene que factores como el estallido social, la pandemia y el posterior aumento de la tasa de política monetaria encarecieron de forma significativa los créditos hipotecarios, generando una crisis prolongada en el sector inmobiliario que se mantiene hasta hoy.
A estos elementos se suman otros factores estructurales, como el aumento de los costos de construcción durante la pandemia, el alza del desempleo en ciertos períodos y las mayores restricciones de la banca para otorgar financiamiento. “Eso hizo colapsar el sistema en términos de acceso, con una caída sostenida en el número de operaciones entre 2020 y 2025”, agrega Berríos.
Una brecha que se amplía
Uno de los elementos más determinantes en esta crisis es la creciente distancia entre el valor de las viviendas y los ingresos de las personas. Según Berríos, en los últimos años se ha producido una brecha significativa entre ambas variables, lo que dificulta cada vez más el acceso a la propiedad. El académico explica que los precios de las viviendas han seguido una trayectoria ascendente mucho más pronunciada que los salarios. “La curva del valor de la vivienda se hizo exponencial, mientras que la de los sueldos ha sido mucho más lenta”, indica.
Este desajuste tiene consecuencias directas en la capacidad de compra de los hogares. Por ejemplo, una vivienda de 4.000 UF —que históricamente era accesible para sectores medios— hoy resulta considerablemente más difícil de financiar, tanto por el aumento del valor como por las condiciones del crédito, comenta el experto. A esto se suma la exigencia de mayores ahorros previos (pie), lo que constituye una barrera adicional para quienes buscan adquirir una propiedad.
Impacto en jóvenes y clase media
El endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito hipotecario ha afectado con mayor fuerza a los jóvenes y a los sectores de ingresos medios, que enfrentan mayores dificultades para cumplir con los requisitos exigidos por las instituciones financieras. Francisco Labarca, docente de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo, advierte que “esta situación impacta en gran medida especialmente a estos grupos, dado que los ingresos en términos reales no han subido considerablemente en los últimos años”.
El académico agrega que el contexto de tasas más altas y mayores exigencias ha generado una brecha respecto a generaciones anteriores, que pudieron acceder a financiamiento en condiciones más favorables. “No es raro ver jóvenes que tengan rentas con las que antes podrían haber tenido un acceso superior a financiamientos hipotecarios, donde ahora no califican”, afirma.
Este fenómeno ha llevado a postergar la compra de la primera vivienda e incluso a descartar la posibilidad de acceder a la propiedad en el corto plazo, consolidando un cambio en las expectativas habitacionales de una parte importante de la población.
¿Una barrera estructural?
El debate sobre si se está configurando una barrera estructural de acceso a la vivienda ha cobrado fuerza en el último tiempo. Para Labarca, la respuesta es clara: “Absolutamente”, sostiene, al señalar que los ingresos requeridos para acceder a financiamiento no se condicen con la realidad laboral del país.
Por su parte, Berríos plantea que la dificultad para acceder a la vivienda no es un fenómeno nuevo, pero reconoce que hoy se ha intensificado. A su juicio, además de los factores económicos, existe un problema asociado a la falta de incentivos al ahorro. El académico advierte que, a diferencia de décadas anteriores, actualmente no existen mecanismos suficientemente robustos que fomenten el ahorro para la vivienda, lo que dificulta la acumulación del pie necesario para acceder a un crédito hipotecario.
(Fuente: guioteca.com)
